很多有房的人正面临一大危机，小区被“抛弃”

住了十几年, 那个老小区内, 物业突然发出个公告, 说要撤场；有个刚交房没几年的新小区, 本来承诺是五星级管家服务, 结果却遭遇到“撂挑子”情况；前几天还能正常进行保洁、安保工作, 可没过多久, 就陷入到垃圾成堆、门禁失灵这样的混乱局面当中啦……最近这几年, 越来越多的业主, 亲身体验了与物业交涉的那些糟闹心事, 从一线城市一直延伸到三四线小城, 过去那种“赶不走、换不掉”的物业, 现在突然间反而开始自己主动撤场了。

比房地产存量时代更先到来的，可能是物业的“撤场潮”。

根据克而瑞物管的监测情况, 在2025年的时候, 存在着物企撤场的项目, 其数量为173个, 在这些项目当中, 有64.7%的案例, 是属于物企“主动撤出”这种情况, 或者“到期不续”这种情况。物业出现大规模撤退, 在这背后, 究竟是物业方面不负责任, 并且一心只想着赚钱, 还是说存在收支不平衡, 进而因为亏损而导致停摆? 多种矛盾爆发, 凭什么会让普通业主成为受害者?

物业撤场，公职人员紧急带头缴费

早前时候, 万科物业从好些小区撤退这事儿成为了行业里的热门情况, 它宣称会在二零二六年六月三十日二十四点这个时刻正式地从江苏徐州的未来城、万悦城（涉及一期、二期以及三期）、华府天地、水润峰境、云湖明庐等六个小区那儿撤离出去。

而在此之前，已经有多家物业公司发出类似的撤退公告。

3月1日, 有一家名为南京银城物业服务有限公司杭州分公司的企业, 由于“收缴率持续过低, 运营成本上涨”这种情况，从而停止了对赞成美树小区的服务。

今年1月, 在武汉新洲区阳逻之心的阳逻金茂悦小区, 其物业公司宣告“撤场”, 这家物业公司打算于2026年3月31日正式停止服务；去年10月, 由于收缴率长期只有58%、常年处于亏损状况, 绿城物业撤出了宁波鄞州区的金色水岸小区。

物业撤场所带来的影响, 那是不用多说大家也都明白的。就比如说杭州临平有那么一个大型小区, 由于业主们拖欠物业费, 累计起来达到了1200余万元, 所以物业公司就在2025年底的时候撤场了。这个小区物业费的收缴率是不足百分之五十的, 这就致使服务质量出现了下降, 进而形成了“欠费 - 服务差 - 更多欠费”这样一种恶性循环。

要看宏观数据, 2018年时全国物业公司的平均缴费率能达到83.7%, 然而到了2023年, 该数据下降至76.2%。再依据克而瑞物管研究中心数据, 2025年全国物业服务企业500强的物业费平均收缴率已然跌至71%, 并且连续四年处于下滑状态。

市场调节出现失灵状况之后, 多地政府部门, 甚至还印发了通知, 并且这个通知还是为了倡议公职人员带头缴纳物业费。

今年3月2日, 绿春县作为云南一地的政府, 发布了一份名为《关于积极缴纳物业服务费的倡议书》, 在此《倡议书》之中所言, 广大的党员干部, 以及机关事业单位里的工作人员, 还有国有企业的职工, 连同人大代表还有政协委员, 均应当以自己作为榜样发挥带头作用, 引领示范在前, 首先带头去履行缴费的义务, 接着还要积极主动地去宣传物业管理方面的政策法规。

此倡议还激励公职人员, 针对亲属、邻居以及身边朋友里存在的欠费情形, 要积极做好解释劝导事宜, 促使周边业主自觉缴费工作完成。同样是云南的住房和城乡建设局, 屏边苗族自治县也在近期发布了《关于号召该县党员干部、公职人员带头缴纳物业费的倡议书》。

并且, 在4月28日这一天, 九江市柴桑区人民政府设定的微信公众号公布了《关于全区党员干部、公职人员“带头缴纳物业费助力小区治理提质增效”的倡议书》。

有多个地方发出倡议, 倡议那些身为公职人员的群体, 以及党员干部群体, 要起到带头作用, 去缴纳物业费。图片来源是齐鲁晚报。

政府部门进行介入, 这所表明的是, 双方之间的矛盾并非属于个别情况的例子, 而是成为了一种达到并非能够不重视地步的全国范围普遍存在的现象。

物业为何非要“弃我们而去”？

一边是物业大声叫嚷着“亏损”, 另一边是业主满心委屈, 交了物业费可却没能获得应有的服务, 那为何还要交呢? 背后的缘由直接指向三大核心问题。

首先, 服务成本逐年持续大幅飙升, 然而物业费却没有上涨反而下降了。物业管理属于典型的人力非常密集型行业, 其中保洁人员、安保人员、维修人员以及管理人员的工资, 构成了物业最大的支出部分。根据《2026年行业成本监测报告》所显示的情况, 物业的人力成本占到了支出的68.7%。在过去的五年当中, 最低工资平均每年的涨幅是5% - 8%, 并且社保的规范化管理又使得支出提升了将近40%。与此同时, 很多小区的物业费不但没有上涨, 反而出现了下降的情况。某个位于重庆的小区, 早前曾提方案, 要将每平方米每月的物业费标准, 从3.2元降到1.9元, 此降幅超过了40%, 最终致使物业企业因难以覆盖成本, 进而选择退出。

第二点, 矛盾是一层一层不断积压着的, 物业跟业主之间的信任已经完全破裂了。业主觉得物业收了费用却不做事情, 服务质量有所缩水, 公共收益情况不透明, 维修响应的速度还很慢；物业则感觉业主是毫无道理地拒绝缴纳物业费, 导致运营资金不够充足, 没有办法去提升服务, 双方就这样陷入到了恶性循环当中。

就比如说, 近期, 江苏南通有个小区, 这小区可是典型的例子。该小区的业主进行了举报, 举报内容是物业在公共维修基金的使用上面, 存在着大量造假以及违规的情况。像是有一个3平米的台阶, 竟然虚报18吨耗材, 总维修费用达到了1万5千多元, 然而实际上业主只不过自己花费了1千多元就完成了维修, 这个费用仅仅是申报费用的1/15。

其三, 老旧小区维保的压力强烈剧增, 物业没有履行能力去承担数额巨大的成本。房龄超过十年的小区, 电梯、管网、消防、道路表面等公共设施进入到老化的时期, 维修或者更换的造价成本非常高。数据显示, 十五年以上的老旧小区, 每年平均状况下公共设施的维保花钱费用, 差不多能够把全部的物业费收进来给消耗了。

别让物业“跑”了

物业大撤退，没有赢家。

对企业来讲, 物业以往可是连绵不绝的“现金奶牛”, 如今却成了“烫手山芋”。数据表明, 在2025年, 有着好些头部物业企业开展亏损处理。雅生活总计主动撤出548个在管项目；彩生活停止管理面积超出6000万平方米；中海物业约满不再续约或者退盘项目有5560万平方米；世茂服务退出的在管面积同样超过3000万平方米了, 有的还甚至超过了。

今年两会期间, 住建部已然明确会着手去修改《物业管理条例》, 行业分类也会由“物业管理”转变为“物业服务”。这样的名称变化, 有希望引导行业从围绕管理的导向回归到以服务为本位的状态, 进而完成物业既定的角色转变。

行业内的专家觉得, 在当下的实际情形当中, 若要去转变物业与业主那种“双输”的状况，至少存在几方面的工作是需要予以重视的: 首先一点, 要加快去清晰地明确职责与权力所划分的界限, 确立专门的进行监督管理的机构；其次呢, 要进一步地去优化业主委员会成立的标准, 在确保规范的前提条件之下, 能够适当地降低门槛, 并且结合小区的规模、房屋建成的年限等实际的状况, 设置具有差异化特质的业主委员会组建机制以及物业服务企业退出机制；接下来, 还要随着时代的发展而不断变革地去完善物业服务的标准。

追根溯源, 时代处于了变化之中, 物业跟小区不会再是单纯的雇佣关系, 而是提升成为了共建共享的伙伴关系。毕竟, 物业集体撤离场地, 在行业经历大洗牌以后, 优质的服务可是真真切切的硬通货。