年轻人先冲了：85万元拿下“老破小”，租金回报超3%

于多个处于一二线位置的核心城市当中, “破旧且面积较小”的二手房均呈现出一定程度的升温态势, 那些拥有较低总价的房源变成了成交的主要力量。

易居研究院给出的数据表明, 在今年5月这个时间段, 北京市二手房成交数量为16010套, 在这当中, 300万元以下的房源所占比例是75.7%。

上海中原研究院给出这样的信息, 今年5月的时候, 上海市二手房成交数量是24897套, 其中呢, 300万元以下的房源依旧是主力价段, 其成交量是17067套, 占比大概为68.55%。在面积段这一方面, 主流成交的是50至70平方米、70至90平方米这两个面积段, 合计起来占比大约是49.28%。

按照深圳中原研究中心给出的数据, 在今年5月的时候, 深圳市二手住宅过户的套数是5534套。就成交总价段分布来说看一下, 那些150万以下的房源, 成交占比大概是10%, 150万元到250万元之间的房源, 成交占比大约为17.1%, 250万元到350万元之间的房源则是20.7%, 这三个总价段房源成交占比加起来大约是47.8%。再从面积段方面瞧瞧, 60至90平方米的住宅成交占比为39%, 它在各个面积段中成交占比是最大的。

数据显示是杭州贝壳研究院给出的, 在今年5月的时候, 杭州市成交的二手房当中, 60至90平方米房源占比达到了39.哪1%, 与之前相比环比提升了1.4个百分点；总价200万元以内的二手房呢占比达到呢56.1%, 环比提升了1.4个百分点。

中新经纬接到易居研究院副院长严跃进的说法, 多地有低总价房源成交占比提升情形出现, 这是房价回落、首付比例下调、房贷利率落至历史低位等多种因素一起作用导致的。与此同时, 房价止跌或者上涨预期开始形成, 挂牌量最大的压力时期已渐渐过去。在这个过程当中, 房产作为生息资产的配置价值慢慢显现出来, 租售比成为本轮二手房交易里被广泛探讨的核心指标。

按照易居研究院所进行的测算, 成都“老破小”二手房的租售比约是3.80%, 武汉“老破小”二手房的租售比约是3.20%, 重庆“老破小”二手房的租售比约是3.03%, 南京“老破小”二手房的租售比约是3.00%, 深圳“老破小”二房的租售约比是小2.7% 5, 上海“老破小”二手房的租售比约是2.45%, 北京“老破小”二手房的租售比约是2.00%, 房子广州“老破小”中二手的租售比约是1.92%, 杭州“老破小”二手房的租售比约是1.84%, 这八个城市的平均租售比为2.67%。

通过对比来看, 依据中国货币网的信息, 在6月18日的时候, 中国10年期国债收益率确定为大致1.7554%。按照普益标准所给出的内容, 一直到2026年5月29日这个时间节点, 全国范围内现金管理类产品对应的平均为期近7日的年化收益率是 1.17%。

数字科技研究院于融360所提供的数据表明, 在2026年5月这个时间点, 银行整存整取业务里, 3年期的平均利率呈现为1.685%, 5年期的平均利率则是1.553%；大额存单方面, 3年期的平均利率为1.738%, 5年期的平均利率为1.600%。

严跃进表示, 鉴于部分城市房贷利率已然低于3%, 这表明在按揭贷款情形之下租, 金收入基本上已然能够覆盖月供, 对于那些偏好人民币资产且看重区位价值的投资者来讲, “老破小”房源已然具备了一定的类固收属性。

注意“老破小”潜在风险

只是, 有一部分人对于“老破小”性质的房源始终抱着敬而远之的态度, 小区存在停车位紧张的状况, 物业服务也达不到应有的水准, 包括房屋维护成本还比较高, 这些问题都会对居住品质产生影响。

同时, 租售比数据没把房屋空置等因素给考虑进去, 或许存在测算结果偏高这种状况。据中新经纬所知, 一些大型房屋租赁托管机构在接手房源之际, 会要求房东每年提供1个月甚至更多的空置时长, 这表明, 房东每年只能获取11个月或者更少的租金收益。

严跃进作出提醒, 购房人需要留意四方面风险。其一, 存在流动性风险, 这类风险体现在, 部分房龄超过30年的老房子, 银行有可能拒绝贷款, 买家只能采用全款方式来购买。其二, 成交周期通常颇长, 部分房源挂牌一年时间依然没有人询问关注, 倘若急于完成变现, 那就只能通过降价的方式销售出去。

房市下行时很有可能出现这种情况, 即房价下跌会带来侵蚀本金的风险。一旦租金收益没办法覆盖房价跌幅, 表面上看好像是赚到了租金, 可实际上是亏负了本金?

第三, 存在着租金波动的风险。租金水平, 它会受到人口流动的影响, 还会受到就业形势的作用, 同时也会被租赁需求等多种因素所左右, 所以说, 未来不一定是稳定的。

其四, 城市更新朝着风险转变, 城市更新的确给“老破小”房源送去一定的想象余地, 然而拆迁改造并非铁定如板上钉钉那般, 征询未被通过、资金未达相应位置等状况皆有可能致使计划化为泡影。

从严跃进给出的建议来说, 就购房这个角度而言, 那些追求高租售比的购房者, 是能够去关注核心城市的主城区的, 这些区域经过了价格调整, 其性价比已经是逐步显现出来了。具体到房源选择这一方面, 建议避开房龄超过30年、没有改造计划、硬伤十分明显的那种“真破小”。真正称得上优质的“老破小”房源, 往往是那些地段良好、结构稳固、有望焕发出新面貌的“潜力股”。

一线城市房价进入温和修复通道

受低总价二手房源成交带动, 一线城市房价已经呈现出回暖迹象, 中原地产首席分析师张大伟向中新经纬透露, 就北京而言, 今年1至5月, 该市二手住宅套均成交面积一直低于90平方米/套, 处于2021年以来的低点, 这表明“老破小”、纯刚需住房是今年楼市“小阳春”的成交主力。

近日, 国家统计局发布的70城房价数据显示, 在5月份的时候, 一线城市新房价格环比出现了上涨, 上涨幅度为0.2%, 并且连续4个月处于上涨状态；二手住宅价格环比上涨了0.4%, 连续3个月维持着上涨态势。

人口持续朝着如北上广深这般的一线城市聚集, 这是张大伟所做的分析, 在这些城市里头, 优质产业、教育、医资源高度集中, 每年都会有大量刚需、改善群体稳定地涌入, 住房供需基本达成平衡, 库存去化周期处在合理范围, 故而支撑房价维持韧性。

这其中, 张大伟持有这样的看法, 那就是一线城市的房价已然进入到温和幅度的修复通道之中, 然而却并不存在大幅上涨所能拥有的空间。目前的状况是, 一线城市房价环比所呈现的涨幅, 全部都是维系在0.2%至0.6%这样的区间范围之内, 政策方面是以稳定作为主要导向, 坚决地杜绝房价出现快速反弹的情况, 对于那些适合长期自住、有置换需求的家庭来讲, 是可以选择在合适时机入场参与的, 并且不存在短期炒作能够获取的套利空间。

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